作为孩子的专属假期，成年人只有从回忆里找寻那份快乐。

驾车从广州番禺出发，一路向南到广州南沙，先经过番禺大道沿线的汽车消费体验带、亚运大道的番禺智造创新园，然后就行驶在几乎与南沙区科技创新走廊重合的道路上，最后抵达南沙的千亿级“汽车重镇”黄阁镇。

沿途可以看到蓬勃发展的产业生态，“新质空间”调研组第二期调研的就是番禺区发展了15年的华创产业园和南沙区新打造的四大园区之一的大塘科技产业园。“老将”和“萌新”，不同的产业园发展需求是什么？从招商到留商，产业园又如何拿出各自“武艺”塑造园区产业新生态，助力片区经济发展？

案例

大塘科技产业园：

精准化招商，培育汽车配套产业链

与大众设想的产业园通常在偏僻的地方不同，从广州地铁4号线黄阁地铁站出来，步行300米就到了大塘科技产业园，交通相当便利。

距离园区2公里左右的地方是享有“丰田全球最先进工厂”美誉的广汽丰田南沙工厂，以及亚洲最大的汽车滚装专业码头群，周边集聚了日本电装、广汽丰田发动机、樱泰汽车、广汽丰通、广州三五汽车部件等几十家汽车零部件企业。以广汽丰田为代表的整车制造企业、关键零部件企业正在高速发展，现已形成了“整车—新能源汽车研发制造—汽车零部件基地—智能网联汽车”完整产业生态链。

便利的交通条件与紧邻汽车产业集群的优势，让大塘科技产业园成立之初就明确了以汽车产业配套为核心，以智能制造、新一代信息技术、新能源、新材料等战略性新兴产业为重点产业方向，规划了“一园三基地五中心”产业空间布局。目前，大塘科技产业园已经吸引了一批优质科技企业入驻，其中广东省专精特新企业有10家，国家高新技术企业有18家，围绕汽车产业链引进了汽车高端装备企业6家、汽车零部件企业7家、汽车电子企业5家、汽车新能源企业5家、汽车物流企业2家。

大塘科技产业园副总经理朱军城介绍，“园区不少企业就是丰田汽车供应链的上下游企业，接下来我们将加强与丰田汽车联接互动，拓展更多汽车供应链上下游企业入驻园区。同时，我们也希望与相关汽车行业协会、机构多沟通交流，为园区汽车企业搭建更多的行业交流渠道，赋能企业发展。”

为了更好地适应汽车企业的发展需求，园区的二期厂房在层高、承重、户型面积等方面也全面提高了建筑标准。以园区2号楼为例，首层层高达到8米，每平方米承重高达2吨；2—3层为7米，每平方米承重1.5吨；4—5层为6米，每平方米承重为1吨；6—9层为5米，每平方米承重0.8吨。厂房单层面积约3000平方米，柱距约11米，空间利用率很高，非常适合各式主流生产线布局。据悉，二期厂房将于今年底竣工，届时将成为南沙区最高标准的厂房。

除了高标准的建筑硬件外，园区要吸引更多优质企业入驻离不开完善的生活配套。“二期以生产、生活、生态相融合的理念，规划了一栋产业邻里中心，建设了470套员工公寓，同时配建地下停车场、园区餐厅、大型会议室、24小时便利店、健身房、咖啡厅、图书馆、运动场等一站式生活配套设施。”朱军城介绍。

对于初创企业最大的资金问题，园区也有专项服务措施。一方面，园区积极申请科技企业孵化器、创业就业基地等资质，为入驻在孵企业争取政府相关政策补贴；另一方面，园区设立了孵化资金，面向技术创新在孵企业提供孵化资金支持，同时通过搭建投融资需求对接平台，对接银行、风险基金等第三方金融机构，开展知识产权质押融资、投融资路演活动，解决企业融资难问题。

不久前的5月，园区与粤港澳大湾区博士后科技创新（南沙）公共研究中心共建“博士博士后联合创新创业基地”。围绕企业高质量发展过程中遇到的“卡脖子”技术问题，面向海内外高校为入驻企业引进博士后等高层次人才，提升企业的技术创新能力。通过加强与科研院所、高校、金融机构等第三方平台合作，大塘科技产业园正逐步构建人才、科技、产业、资金全链条产业服务生态系统，助力园区企业快速健康发展。“目前，园区内四家企业有博士招聘需求，我们正在帮助企业对接高层次人才。”

华创产业园：

精细化服务，陪伴企业15年做大做强

绿化带里高低错落的绿植、7-11便利店、瑞幸咖啡，还有近百只流浪猫狗⋯⋯参观完华创产业园的第一感受是——贴心。园区细致的服务和人性化的关怀处处可见，如果仔细观察园区停放的车辆会发现，每一辆车都是车头朝外，排列井然有序。

“这都是园区管理服务的细节，”华创公司常务副总经理张光向南方日报记者介绍，“持续优化园区营商服务环境，推动园区产城融合，是为了吸引更多优质企业和项目落地生根，让更多人才留得住、用得好。”

而这背后是园区产业升级和员工构成发生了巨大的转变。张光介绍，园区一期是2010年开始运营的，产业工人占到六七成，研发人员及主管占比约三成；而园区二期运营以来，研发、设计、科技等白领工人占比高达六七成，而且多为90后甚至00后的年轻人。“这就要求园区的生活配套要适应当前年轻员工的生活需求。”

得益于精细化的服务，华创产业园可以媲美很多网红创意园区，呈现出勃勃生机与活力。事实上，华创是一家已经运营15年的老园区，是广东省重点建设项目，番禺“百亿工程”重点项目，番禺未来15年十大重点发展区之一。

2010年园区一期开始运营，当时以科技研发和文化创意产业为发展方向，引入了中国动漫游戏行业5家龙头企业，成为全国最大的动漫产业基地。随着产业结构调整升级，2019年园区二期建成运营时，园区进驻的各类优质企业包括智能制造、生物医药、电子信息、节能环保、检验检测等，共有300余家。目前，园区内高新技术企业有51家、省级专精特新企业（含国家级2家）31家，以及“四上”企业47家。

张光进一步介绍，除制造业以外，近年来，园区还引进海大集团研究院、金域医学、承信公路工程等检验检测机构，作为重点企业的重点实验室，为番禺企业的后续产能发展提供了科技保障。截至目前，园区企业入驻率高达95%，去年园区工业总产值约为60亿元，税收约1.7亿元。

在华创公司副总经理蔡小平看来，园区最值得称道的是，一些企业在园区运营之初就已经进驻，15年来，一直在园区生产发展。“园区有不少企业一步步从小企业成长为规模以上的大企业，去年就有三家企业成为‘四上’企业，它们都是在园区发展了8—10年的‘老朋友’了。”近年来，园区陆续获得“广州市科技企业孵化器”“广州市中小企业创业示范基地”“广州市战略性新兴产业基地”“广州市提质增效试点园区”“广州市十大品牌园区运营商”等荣誉称号。

华创的管理团队一致认为，“我们定位就是中小企业服务平台，做企业发展的加速器。”张光直言，“从厂房设计之初，招商目标就很明确，我们一栋厂房，较小的有5000平方米，4层楼，每层面积有1250平方米；较大的厂房有1万平方米，4层楼，每层面积2500平方米，这些都非常适合中小企业的生产发展。同时，我们一直坚持招商与招才并重、聚集生产能力与提升创新能力并重的招商总体思路。”

如何做好企业发展的加速器？张光认为，一方面园区要当好企业与政府沟通的“服务员”和“对接员”；另一方面鼓励企业与高校、科研机构建立产学研合作关系，加快科技成果转化，赋能产业园高质量发展。同时，他还表示，园区要不断强化基础设施建设和产业生态培育，积极推动已入驻企业之间的协同创新，推动形成产业集群效应。

纵深

优化园区建设塑造产业生态

广州正处于产业新旧动能的“换挡期”，需要新质生产力持续涌流，为“再造新广州”提供新支柱。在新旧动能转换的过程中，产业园区回归承载产业基础设施属性，通过深入产业链、资本链、运营链、服务链、数据链等增量创新空间，为城市经济发展注入新动能。

广州在2022年的政府工作报告中就提出大力发展特色主题产业园区，聚焦先进制造业“一园区一特色”，建设产业特色突出、产业集聚度高、协作配套紧密、创新能力领先、应用场景丰富、园区形态高端、“四化”成效明显的特色工业园。作为广州创新“智核”与智造强区，番禺致力于培育产业生态、创新生态。今年4月份，番禺区发布了《广州市番禺区推动时尚产业高质量发展行动方案》，提出夯实空间载体建设、聚焦聚力链式招商、精准发力扶持企业、提升产业生态效能。不止时尚产业，多重政策扶持，不断推动番禺新兴产业、产业新模式如雨后春笋般拔节生长。数据显示，今年1—5月，番禺工业投资61.14亿元、同比增长32.8%。

在番禺专精特新企业集聚区一期里，塔吊飞架，工人穿梭，一片热火朝天，各大项目正在加快建设，一座现代化产业园已现雏形。更重要的是，该产业园正在践行一种“建构产业邻里关系”的规划理念。广州市番禺区企业建设服务中心有关负责人在接受媒体公开采访时介绍，建构产业邻里关系，一是指不少落户企业是产业链上下游关系，聚在一起就有合作，邻里变“亲戚”；二是指共生生态的打造，入驻企业都具有相似的创新基因，产业园也全力营造创新氛围，做好服务，推动企业在共享合作、有序竞争中碰撞激发新灵感、找到新机遇。

地处湾区地理几何中心、作为广州“未来城市发展核”的南沙也不例外，正在聚链成群、集群成势，激活产业发展新动能。今年第一季度，南沙集中签约了超过60个产业项目，投资额超过2000亿元。特别是，随着深中通道的通车，广州南沙正在抓紧深化“深中通道”片区的规划设计。“深中通道”片区作为南沙港后方产业腹地，未来将重点发展健康研发智造及高端医疗服务业，与深圳、中山等周边城市产业差异化发展，打造“广深产业融合示范区”。

对南沙的企业来说，“服务、创新是南沙的基因。”近期，南沙新出台了《南沙区优化企业服务助力高质量发展的若干措施》（简称“优化企业服务16条”），释放让企业家站“C位”、唱主角的强烈信号。在行业专家看来，南沙新一轮布局中，积极引入先进制造、航运物流、智慧交通等产业，在“优化企业服务16条”产业联动相关政策支持下，将迎来更多应用示范推广新机遇。

政策支持是塑造产业生态必不可少的关键一环，产业园区也在积极搭建以主导产业为核心、园区内企业协同合作共同发展的生态环境。

从产业定位开始，园区需要确定自身的核心产业，明确产业发展方向，制定产业发展规划，有针对性地招商引资，引进优质企业和项目，并对园区内的企业进行产业分类和定位。这样才能在后续的建设和发展中，有针对性地进行培育，从而构建起一个产业链上下游齐全、衔接紧密的产业生态系统。同时，园区应积极促进企业之间的协同发展，促进产业集群化。例如，园区可以通过打造产业大数据平台的方式，实现上下游企业间的数据共享和互联互通，实现生产数据的共享和协同管理，更好地协调企业间的资源利用，促进企业间的协同发展，提高产业链的运作效率和管理水平。此外，园区应当创新企业服务机制，提升企业服务效能，为企业提供更全面的服务和支持。例如，园区可以搭建企业服务、科技孵化器、技术服务等平台，为企业提供市场、资金、技术等各方面的支持。园区还可以建立产业联盟、行业协会等组织，促进企业间的交流和合作，推动产业的整体发展。

产业由无数个企业组成，而企业的灵魂在于企业家、在于每一个参与者。对于参与其中的企业家来说，又该如何融入到产业生态的建设中，助力企业获得最优发展？广州工商联专家指出，企业家要认清自己的能力圈，找到适合自己的领域，整合周边资源，把握时机，推动现有生产力的组织创新、社会创新、商业创新。园区运营企业也要根据自身产业和发展需要，从生态角度做好横向服务，打通资源。而在配套服务方面，做强“线上”、重塑“线下”，通过不断改善服务生态系统，助力创新产业发展，达到产业园不断升级。

圆桌

“定制化”如何助力产业园集约高效发展？

当前，不少城市的产业园区在进行定制化建设，从规划起步开始，无论是建筑风格还是内部功能规划，全部是根据入驻企业实际需要，完全由企业做主。“定制园区”模式，打破“先筑巢后引凤”的传统建设模式，让产业园区真正成为企业的“私人定制”，避免了企业入驻后对厂房进行二次装修等成本投入，充分满足了企业对场地、生产设备、加工条件的需求，为入区企业量身打造一个“拎包即住”的发展空间。

“定制化”园区有助于招商引资，加快项目落地，但不可否认的是，增加了园区建设难度和成本。“定制化”园区到底能否助力产业园集约高效发展，加速产业生态构建？

广东省数字化产业研究有限公司董事长、广东省工业和信息化厅专家郑永生：

园区要提供更专业的产业运营服务体系

园区定制化建设是产业园区专业化运营、服务升级的必然阶段，是产业园区提高核心竞争力的有效措施。一是，产业招商和企业需求相衔接，打破了“先筑巢后引凤”的传统建设模式，在产业招商的规划下，根据企业需求进行“个性化设计”产业园区，有利于产业招商项目的顺利落地。二是，规划建设和生产场景相结合，充分满足了企业对场地、生产设备、加工条件的需求，节省了企业的投入成本，也加速了项目的开工投产。三是，园区服务和运营管理相融合，为入区企业量身打造一个“拎包即住”的发展空间，是园区服务的迭代升级，也是产业园区进入精细运营管理的探索。

在当前市场环境下，同质化竞争日趋激烈，产业园区应该加强园区的产业定位，构建产业园自身IP，打造符合产业需求的产品，开展定制化、精细化的服务，构建科学的运营模式，完善园区服务体系。

作为产业园区运营者，最重要的是，要以企业需求为导向，站在企业生存发展的角度，思考企业选择产业园区的核心要素是什么？企业真正需要什么样的基础配套设施和运营服务？如何帮助企业解决他们的困难？

企业的发展是各种生产要素、产业资源、上下游产业链与城市配套等资源整合配置的过程。对于大型龙头企业，能源保障、上下游产业配套是其产业选址的重要因素；对于中小型企业，产业园区的公共服务平台建设尤为重要。园区要针对不同类型的企业，提供针对性的“定制化”服务。

值得注意的是，园区的规划建设仅仅是企业发展的开端。根据广东省数字化产业研究有限公司的研究，企业的诉求与企业的生命周期所处阶段密切相关，不同的企业在不同发展阶段的诉求也有所不同。早期创业阶段的企业，对租金价格等诉求比较重视，园区可以考虑降低企业运营成本；到了企业高成长阶段，更为关注的是科技创新、人才引进、金融融资等方面，也更加看重产业园区的公共配套和服务水平；对于成长到规模以上的龙头企业来说，对上下游产业链协同关注度非常高，同时还会考虑产业基金、并购企业等。

因此，产业园区需要结合企业的个性化诉求，建立起一套符合产业园区企业的更专业、更全面的产业运营服务体系。

广州市现代城市更新产业发展中心执行院长魏慧丽：

“软硬兼修”，产业园要为整个产业做服务

当下的产业发展新趋势是多元化、精细化，企业对于场景需求也趋于个性化。比如，生物医药类企业对环保设施要求高，需要独立环保设施、净化车间、实验室等。如果园区在开发建设前期就对接到需求，按需定制，一方面能够提升资源利用效率，以有限空间满足不同企业的特殊需求，促进产业集聚和升级发展；另一方面也有助于提升园区的吸引力，以专业化园区在“供过于求”的市场环境下脱颖而出。

需要注意的是，产业园区发展都是要以产业发展为核心进行规划、设计和建设，具体实施过程中，要把握好共性和个性需求的平衡。通常来讲，共性的需求比如基础设施、公共配套和普遍适用产业发展的生产空间可以进行标准化建设，有利于形成统一、高效的园区环境。其次，才是进一步为企业提供个性化服务。

“定制化”模式不仅体现在厂房硬件的规划建设上，还体现在园区的软件服务上。一个高品质产业园区要“软硬兼修”，不仅要在空间上满足基本的生产需求，更需要在服务方面下功夫，注重产业运营服务，想企业所想、急企业所急、解企业所需，增加企业对于园区依赖和黏性。

举个例子，我们团队正在协助某个区属国企新建的园区定制运营方案，其园区聚焦激光与增材制造产业，对于这种新型产业，本身处于行业加速期，面临高成本、高技术门槛、缺订单、缺融资等压力，迫切需要加速培育服务的赋能。基于行业痛点，我们提出，搭建产业链垂直整合平台，发挥国有企业的影响力，整合多方资源实现找订单、找原料、找资金、找技术四大核心功能，以此确保相关主题企业都能因服务选择园区。

此外，广州很多优质产业园区运营商，也都在品牌服务方面积极探索。例如，广东医谷有创新券奖励实施办法、有孵化基金和医谷产孵平台等；纳金科技产业园推出“纳金10条”，等等。园区定制化不仅针对一个企业做服务，更要“跳出来看”，为整个产业做服务。

广州市产业园区商会秘书长罗明如：

不同片区应根据主导产业需求定制化园区

最初产业园区进行定制化建设，特别是“拎包入住”主要适用于，科技创意园，为科技企业入住打造全方位的服务，包括把所有的办公设备、电脑全部都准备好，节省办公成本，让企业集中精力研发打造自身核心竞争力。

现在，提出的产业空间定制化概念是针对工业企业的，而工业有41个门类，不同的门类的产业，需要不同的厂房去生产，所以针对不同的产业要定制不同的产业空间，这个跟“拎包入住”是两个概念，更应该称为“定制化匹配标准化厂房”。至于“一对一个性化定制”，是围绕着企业打造专属工艺的生产线，专用的产业空间。

产业园区有几个方面是可以进行标准化建设的，第一个就是园区配套打造，比如包括园区装饰、生活配套等可以标准化建设；第二是对园区的物业管理，初期可以提供标准化服务的，因为在一个园区刚建设、刚开始招商的阶段，由于未确定客户类型，这个时候标准化的建设，包括空间、物业管理以及产业服务，更利于园区整体发展。当然，园区发展较为成熟，在园区入驻率达到50%的阶段，就要进行一些个性化服务了。

当前，“工业上楼”也是产业园区建设很热门的一个方向，广州市也出现了很多工业上楼园区。首先我认为“工业上楼”是城市发展到一定阶段，节约集约土地的有效措施，但是不同的工业对产业空间的要求不同，这就需要考虑清楚是不是所有的工业都能上楼，是不是所有的区域都需要工业上楼？目前来看，市中心区一些轻生产轻制造重研发的企业，更适合在工业上楼的空间里面去生产研发制造；但是对于一些需要特殊工艺，对荷载、柱间距、单层面积、避免振动等要求较高的企业，并不适合“工业上楼”。

城市不同的片区应该要有不同的主导产业，各个片区之间应该要差异化的发展，比如中心城市片区可以发展工业上楼，因为区域属性不适宜重工业发展。相应的，在城市外郊区，土地价格相对低廉，距离居住区较远、影响较小，适合发展一些重工业，对这些重工业产业园区，不应过分强调容积率、过分强调工业上楼。城市不同片区根据每个片区不同主导产业定位，对产业空间进行整体规划，也是另一种意义上的园区定制化。

【编者按】今年国家要求加快发展新质生产力，为产业地产“加速换挡”带来了新机遇。近日，南方产业智库携手广州市产业园区商会正式启动“新质空间”一线调研系列活动，带您现场了解大湾区核心城市新型产业园区提质发展的新动向和新问题，敬请垂注。

【调研】南方+记者 柴亚娟 

【策划/统筹】冯善书 

【运营统筹】唐红兵 高瑾 

【出品】南方产业智库 

【支持】广州市产业园区商会厦门恒指期货配资

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